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2017年德國住房行業政策補貼、租購同權及合同住房儲蓄制度分析(圖)
發布時間:2017-10-24 10:48
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        政策補貼低收入人群,法律保障承租者權益

        需求端方面,政府在多方面給予承租人和房東補貼及權益保護:

        1、政府給予中低收入承租者租金補貼,上漲部分的90%由政府來補貼。

        2、租金管制,官方機構根據實際房租情況的統計資料來確定某地區的租房價格表,并且每兩年公開更新一次,房租的具體價格應當在合理房租上下波動:要求初始租金的確立要參照近四年同地段、同類住房的租金水平。1970年代頒布的《住房租賃法》規定3年內房租累計漲幅不得超過30%,后修訂為不得超過20%,2013年5月起的新規定為要求3年內房租漲幅不得超過15%。

        3、保護承租人的利益,德國法律規定房主只在承租人不支付房租、損壞財物、有反社會行為或將租賃房改為自住和出售時,方可終止合同。由于一般的房租合同都無限期,承租者可提前幾個月提出退租要求,出租者除非特殊情況,不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。

        而針對房東的保障中,明確禁止二房東現象,并且簽署租房合同前,承租者必須向房東出具所需證明,通常還規定租房人須按入住時原樣交還房屋。此外,房客不得因房東對改善住房條件(例如安裝外墻保溫、新的采暖系統)的行為而要求減租,他們必須忍受噪聲、灰塵等。相關政策及法律法規的完善也優化了租售同權的實際執行效果。
表:德國《住房租賃法》內容

        參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國房地產市場競爭格局及投資趨勢研究報告
        強化租購同權

        針對租賃關系產生的承租人的租賃權,《德國民法典》規定“買賣不破租賃”的原則:在租賃關系存續期間,出租人將出租之不動產交付給承租人后,承租人在自己保持使用權期間,就租賃關系的權利義務關系取得出租人的地位。

        此外,租購同權還主要體現在社會資源的配置傾斜方面,在德國只要居民合法納稅,即可享有同等的本地公共服務,因此德國公民不需依賴購買住房來滿足生活相關需求,通過租房同樣可以滿足相同需求。德國憲法規定“德國應追求區域的平衡發展和共同富裕”,德國主要的行政機構、醫院、大學和文化設施等公共資源均衡分布在各地區,而非集中在大城市,德國還建立了包括社會福利和社會保險、救濟等在內的社會保障制度,通過收入再分配達到經濟效率與社會平衡的兼顧,削弱地區和城鄉間的差異,因此德國地區之間公共基礎設施和公共服務配置較為均衡。

        在教育同權方面,租房即代表擁有在該地區上學的權利,并且德國學校無等級之分,各學區內教師輪崗導致師資力量相對均衡,因此適齡兒童選擇小學時多數按就近入學的原則,很少出現跨區擇校現象,租房和買房均能夠無差異享受教育資源。
表:德國住房租購同權相關法律保障

        合同住房儲蓄制度控制居民杠桿

        在保障居民購房貸款方面,德國實行“先存后貸”和“固定利率”的合同住房儲蓄模式,公民可根據自己住房需要及儲蓄能力,與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同,每月按合同約定存錢,一般是存款額達到合同金額的40%-50%以上才可取得貸款權,此種方式降低了居民肆意加杠桿導致的違約風險。

        同時德國購房貸款期限較長,期限平均超過10年,并且抵押貸款利率不受資本市場供求關系以及通貨膨脹等利率變動因素的影響,這種長期固定的房貸利率使購房者對利率的敏感性降低。此外,德國住宅儲蓄銀行每月對住房的獎金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估,并以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序,保證儲戶得到公正平等的配貸機會。
表:德國保障住房儲蓄資金使用的安全及公平措施


        德國居民購房的資金來源方面,按規定,商業銀行或抵押銀行的抵押貸款為第一抵押權貸款,住房儲蓄貸款為第二抵押權貸款,當購房者個人資產以及前兩類抵押貸款不能滿足需要時,可借助商業銀行或保險公司提供的浮動利率短期抵押或無抵押貸款。
表:德國居民購房的資金來源

        通過對比我國的公積金制度,德國的合同住房儲蓄制度在購房中所起的作用更為明顯,同時固定利率對穩定房貸市場預期起到積極效果,觀察德國銀行各類型貸款余額比重,5年以上居民住房貸款余額占比一直高于50%。
圖:德國各類型貸款余額變化

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